Les propriétaires de logements meublés à louer se doivent d’être conscients des obligations fiscales qui viennent avec ce type de location. En France, la déclaration des revenus générés par ce type d’activité n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît et nécessite une compréhension des différentes options fiscales disponibles. Comment déclarer une location meublée à l’année ? C’est une question que se posent beaucoup de propriétaires, qu’ils soient déjà expérimentés ou novices dans le domaine de la location immobilière.
Le régime fiscal de la location meublée
Pour commencer, il est essentiel de savoir que la fiscalité appliquée aux locations meublées diffère de celle des logements vides. Cela est principalement dû aux derniers développements législatifs, qui ont précisé ce qui doit être considéré comme un logement meublé. Un décret du 31 juillet 2015 a établi une définition décisionnelle qui inclut une liste précise d’éléments mobiliers devant être présents dans le logement pour qu’il soit classé comme meublé.
Lorsque des revenus sont tirés de la location meublée, le propriétaire se verra imposé selon un des deux régimes fiscaux : le régime Micro-BIC ou le régime réel. Ces distinctions dépendent principalement du montant des recettes annuelles tirées de la location.
Le régime Micro-BIC
Pour les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, le régime Micro-BIC est généralement appliqué. Cela implique que le total des recettes générées par la location doit être inscrit sur la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu. L’imposition se fait ensuite au barème de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 50 %. En somme, cela signifie que seuls 50 % des revenus générés seront soumis à l’imposition.
- Formulaire à utiliser : Cerfa n°2042-C Pro
- Catégorie : Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Voici un tableau récapitulatif des principales caractéristiques du régime Micro-BIC :
| Critère | Détails |
|---|---|
| Plafond des recettes | 77 700 € |
| Abattement | 50 % sur les revenus |
| Déclaration | Cerfa n°2042-C Pro |
| Imposition | Barème progressif de l’impôt |
Le régime réel
À l’inverse, pour les propriétaires dont les recettes annuelles dépassent 77 700 €, le régime réel entre en jeu. Ce régime permet au propriétaire de déduire les charges réelles engagées pour son logement, telles que les charges de copropriété, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les travaux réalisés. Cela peut être très avantageux dans le cas où le montant des charges est important.
Complémentairement, pour ceux qui le souhaitent, un choix pour le régime réel peut être fait même si les revenus immobiliers sont en dessous du seuil de 77 700 €. Cela se justifie lorsque des travaux importants sont en projet.
- Formulaire à utiliser : Cerfa n°2031
- Chaîne des dépenses déductibles : charges, taxes, travaux
Le tableau suivant résume les caractéristiques du régime réel :
| Critère | Détails |
|---|---|
| Plafond des recettes | Plus de 77 700 € |
| Dépenses déductibles | Toutes les charges réelles |
| Déclaration | Cerfa n°2031 |
| Imposition | En fonction des bénéfices réalisés |
Le statut du bailleur de location meublée
Il est crucial de comprendre que la location meublée ne relève pas des revenus fonciers. À la place, les bénéfices perçus sont classés dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce cadre s’applique tant pour les propriétaires utilisant le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) que celui de Loueur de Meublé Professionnel (LMP).
Les distinctions entre ces deux statuts sont notables et influencent également la manière dont les revenus locatifs sont traités fiscalement. Pour devenir un Loueur de Meublé Non Professionnel, certaines conditions doivent être remplies, à savoir :
- Les revenus annuels de la location doivent être inférieurs à 23 000 € par an.
- Les revenus locatifs doivent être inférieurs à ceux des autres activités du foyer fiscal.
Le statut LMNP
Pour un bailleur souhaitant opter pour le statut LMNP, il est nécessaire d’assurer des conditions d’entrée. Ces conditions comprennent les limites de recettes comme mentionnées ci-dessus. Ce statut est souvent choisi par les investisseurs qui souhaitent générer un complément de revenu supplémentaire sans que l’activité locative ne devienne leur principale occupation.
Le statut LMP
Pour bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), il est indispensable de remplir deux conditions précises :
- Les recettes annuelles issues de la location doivent être supérieures à 23 000 €.
- Ces recettes doivent dépasser le total des autres revenus d’activité du foyer.
Il est essentiel de noter qu’aucune immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés n’est requise pour ces statuts. En effet, la décision du Conseil Constitutionnel en 2018 a confirmé que la location meublée tombe sous la catégorie des activités civiles.
Comment remplir la déclaration d’impôts LMNP
Lorsqu’il s’agit de remplir la déclaration d’impôts pour une location meublée, le processus peut sembler complexe, mais avec une bonne préparation, il peut être exécuté sans difficulté. Chaque propriétaire doit s’assurer de désigner correctement les bonnes cases sur le formulaire 2042 C PRO pour éviter d’éventuelles erreurs. La déclaration peut être effectuée en ligne, ce qui simplifie fortement le processus.
Sachant cela, voici les étapes clés à suivre pour la déclaration :
- Rassemblez tous les documents nécessitant la déclaration de revenus (reçus de loyer, pièces justificatives des charges).
- Remplissez le formulaire Cerfa n°2042-C Pro en indiquant le montant brut des recettes locatives.
- Calculez l’impôt en appliquant l’abattement forfaitaire de 50 % (pour le régime Micro-BIC) ou en déduisant les charges si vous choisissez le régime réel.
- Soumettez votre déclaration avant la date limite fixée par l’administration fiscale.
Un tableau illustratif des cases à remplir sur le formulaire 2042-C PRO est présenté ci-dessous :
| Case | Détails |
|---|---|
| 1SP | Revenus bruts de la location meublée |
| 5ND | Abattement forfaitaire (Micro-BIC) |
| 5NA | Deductions de charges (régime réel) |
| 2042 | Déclaration principale de revenus |
Les étapes logistiques à ne pas négliger
En matière de gestion opérationnelle d’une location meublée, plusieurs étapes logistiques doivent être envisagées. Cela comprend la mise en conformité du logement avec les normes de sécurité, l’établissement d’un contrat de location clair, et la gestion des obligations vis-à-vis des locataires. Pour cela, il existe des plateformes comme Airbnb, Abritel, et SeLoger qui peuvent faciliter ces démarches.
Voici une liste des éléments logistiques à prendre en compte lorsque l’on décide de mettre un bien en location meublée :
- Vérification de la conformité du logement (électricité, gaz, etc.)
- Mise en place d’un bail meublé réglementaire
- Assurance habitation pour les locations
- Gestion des réservations et des relations locataires via des sites comme Lodgis et Roomlala
Un bon tableau de gestion de la location, listant tous les aspects à surveiller, peut être très utile :
| Élément | A faire |
|---|---|
| Conformité du logement | Faire appel à un professionnel |
| Élaboration du contrat | Utiliser des modèles en ligne |
| Assurance | Comparer les devis en ligne |
| Suivi des locataires | Établir un calendrier pour les contrôles |
FAQ sur la déclaration de location meublée
Quelles sont les conséquences si je ne déclare pas mes revenus locatifs ?
Ne pas déclarer ses revenus locatifs peut entraîner des pénalités financières de la part de l’administration fiscale et un redressement fiscal.
Quels documents dois-je préparer pour ma déclaration ?
Il est recommandé de préparer des relevés de loyer, des factures, et des preuves de paiement pour toutes les charges que vous souhaitez déduire.
Le bail meublé doit-il être formalisé par un écrit ?
Oui, il est fortement conseillé de formaliser le bail meublé par écrit afin de protéger à la fois le propriétaire et le locataire.
Puis-je changer de régime fiscal en cours d’année ?
Oui, il est possible de changer de régime fiscal d’une année sur l’autre, mais cela doit être fait lors de la déclaration de revenus à l’administration fiscale.
Ce type de location est-il soumis à des réglementations spécifiques ?
Oui, il existe des réglementations spécifiques concernant la location meublée, notamment en matière de sécurité et de conformité aux normes sanitaires.