Si vous êtes copropriétaire dans un immeuble parisien, il se peut que vous ayez déjà entendu parler de projets de surélévation. En effet, surélever un appartement ou un immeuble est un chantier assez intéressant à Paris… quand ce dernier est possible. Découvrez nos petits secrets pour réussir un projet de surélévation dans une copropriété parisienne.
Qu’est-ce qu’une surélévation d’immeuble ?
En premier lieu, rappelons en quoi consistent les travaux de surélévation.
Une surélévation est un chantier qui ajoute un étage ou une portion d’étage sur un bâtiment existant. On va donc refaire complètement la toiture, la charpente et les maçonneries du dernier étage, afin d’ajouter des mètres carrés supplémentaires.
Une surélévation parisienne peut simplement rendre des combles aménageables, mais peut aussi surélever un appartement, voire ajouter un étage complémentaire avec plusieurs appartements.
Il faut savoir que la surélévation à Paris est fortement incitée par les services d’urbanisme. En effet, ce procédé est souvent utilisé dans le cadre de projets immobiliers pour maximiser l’utilisation du foncier disponible, notamment dans une ville aussi dense que Paris où l’espace constructible est rare et cher.
La surélévation permet alors de créer de nouveaux espaces exploitables (logements ou bureaux) sans modifier l’apparence générale d’un quartier.
Les projets liés à une surélévation à Paris
Si vous vivez dans une copropriété où la surélévation vous semble envisageable, il est bon de comprendre qu’un tel projet peut avoir de nombreux atouts.
Dans les faits, il existe différentes typologies de surélévations parisiennes :
- La transformation d’un appartement en duplexe : est une option si vous êtes copropriétaire du dernier étage. Vous pouvez alors bénéficier de l’espace nouvellement créé, et doubler votre surface habitable. C’est idéal pour un bien immobilier de luxe à Paris.
- La création de nouveaux lots de copropriété : cette solution peut aussi permettre à une copropriété de créer des revenus, en vendant les biens immobiliers ainsi créés. Cette solution apporte par ailleurs de nouveaux lots, ce qui divise les charges de chacun.
- L’investissement locatif : les projets de copropriété peuvent être commandités par un investisseur, qui décide d’acquérir un immeuble ancien et de le rénover intégralement. C’est l’occasion de profiter de lourds travaux pour créer des appartements, et donc de nouveaux revenus locatifs potentiels.
Dans tous les cas, la surélévation doit être acceptée par les copropriétaires aux 2/3, mais aussi et surtout être possible d’un point de vue technique et urbanistique.
Comment savoir si une surélévation parisienne est possible ?
Vous souhaitez évoquer un projet de surélévation en assemblée générale ? Dans ce cas, il peut être intéressant de vérifier si le projet semble possible, ou non.
La surélévation à Paris est un projet complexe qui doit respecter de nombreuses contraintes architecturales, techniques, et réglementaires.
Voyons ensemble les différents critères qui permettent de surélever un immeuble parisien :
Les autorisations d’urbanisme
En premier lieu, une surélévation ne sera envisageable que si les services d’urbanisme l’autorisent.
La hauteur des bâtiments est strictement réglementée dans la capitale, ce qui limite les possibilités de surélévation et impose des contraintes de conception importantes.
Si votre immeuble est plus petit que ses voisins, cela peut être de bon augure, mais ne présage en rien l’autorisation des services d’urbanisme.
Mais il est évident qu’une maison parisienne entourée d’immeuble aura plus de chances d’être surélevée qu’un bâtiment plus haut que tous les immeubles voisins.
Sur le plan urbanistique, il est essentiel que la surélévation s’harmonise avec l’environnement bâti existant. À Paris, cela signifie souvent respecter le style haussmannien ou le caractère des immeubles anciens qui constituent le patrimoine architectural de la ville.
Les contraintes techniques
Sur le plan technique, la surélévation nécessite des études approfondies pour vérifier que la structure existante du bâtiment peut supporter le poids additionnel.
Dans de nombreux cas, des renforcements de la fondation et de la structure sont nécessaires pour assurer la stabilité de l’ensemble.
Le chantier de surélévation doit également prendre en compte les aspects liés à la sécurité, notamment en ce qui concerne la prévention des risques incendie et l’accessibilité pour les secours.
Les contraintes de budget
Le prix d’une surélévation à Paris peut aller de quelques centaines de milliers d’euros à plusieurs millions d’euros, en fonction de l’envergure du projet.
Mais il est bon de noter qu’une surélévation d’un étage peut créer une plus-value très importante. En effet, le prix d’une surélévation au mètre carré va généralement culminer autour de 6000 euros, quand le prix de l’immobilier parisien oscille autour de 9000 euros, voire bien plus.
Vous créez non seulement des espaces hautement valorisés, mais les travaux peuvent par ailleurs améliorer la copropriété, par exemple avec une toiture mieux isolée, ou des équipements rénovés lors des travaux (par exemple l’ascenseur).
Voilà pourquoi certaines copropriétés sont ravies que le copropriétaire du dernier étage investisse dans un tel chantier, s’ils peuvent bénéficier en contrepartie d’une amélioration de leur copropriété.
Enfin, la création d’appartements complémentaires peut aussi être une aubaine, en ajoutant des lots, et donc en diminuant les charges de copropriété au niveau individuel.
Démarches et autorisations d’urbanisme
Enfin, la surélévation à Paris implique de se conformer à une législation spécifique, notamment en matière de permis de construire.
Obtenir un permis pour une surélévation peut être un processus long et complexe, impliquant des consultations avec :
- Les services d’urbanisme,
- Un architecte et/ou un bureau d’études,
- Les architectes des Bâtiments de France (leur intervention est systématique à Paris),
- Le syndicat de copropriété.
Dans les faits, un projet de surélévation parisien nécessite souvent d’investir quelques milliers d’euros avant d’avoir l’assurance d’être techniquement possible.
En revanche, il est une opportunité unique de créer des biens immobiliers exceptionnels (par exemple un duplex) ou de rénover entièrement une copropriété ancienne.
Sachez par ailleurs que certaines copropriétés en difficulté peuvent vendre leur droit de surélever. Les espaces ainsi créés appartiennent à une société tierce, qui aura en échange couvert l’ensemble du coût des travaux (y compris la rénovation des parties communes, et de la structure du bâti).